• relacje inwestorskie
  • IPO-Oferta publiczna
  • raporty bieżące
  • raporty okresowe
  • raporty roczne
  • finanse
  • dokumenty
  • akcjonariusze
  • Walne Zgromadzenia Akcjonariuszy
  • Prognoza-Strategia
• o firmie
  • biura
  • news
  • FAQ
  • misja firmy
  • profil firmy
  • historia firmy
  • media
  • strefa agenta
• oferta
  • rynek wtórny
  • rynek komercyjny
  • SKUP mieszkań
  • Noclegi
• praca
• analizy rynkowe
• kontakt

Wskaźnik zmian cen na rynku nieruchomości.

Na rynku pierwotnym ceny ustalane są przez developera, który po przez analizę sumy kosztów w raz z marżą sonduje popyt. W tym przypadku istotnym elementem cenotwórczym w ramach kosztów jest cena gruntów, marża developera występuje, jako element dodatkowy, gdyż określa wielkość zysku, jaki planuje on uzyskać. Nie jest tajemnicą, że każdy developer przed podjęciem decyzji w sprawie ceny bada możliwości finansowe rynku, ceny stosowane przez innych developerów. Obecnie, od początku 2008 roku jest odwrotnie developer wstrzymuje inwestycję oraz ile to możliwe, bada poziom podaży na najniższych wartościach i próbuje negocjować ceny. Nie ma już kalkulacji marży na poziomie od 30 do 40%, każdy dba o możliwości popytowe rynku.

Odmiennie niż występuje to u developerów ceny na rynku wtórnym są kształtowane prawem popytu i podaży. Zwiększony popyt generuje zwiększenie ceny niezależnie od wielkości podaży, co przykładowo miało miejsce w roku 2006, kiedy cena ofertowa, a następnie cena transakcyjna rosły mimo dużej i stałej podaży. Do 2002 roku rynek wtórny był praktycznie finansowany wolną gotówką, transakcje kredytowane stanowiły znikomy procent – według ocen naszej spółki nie większy niż 20%, następnie zainteresowanie kredytem rosło systematycznie, aby w połowie 2007 roku osiągnąć poziom 85%. Spółka AD.DRĄGOWSKI S.A. nieprzerwanie od 1992 roku bada poziom cen transakcyjnych na rynku nieruchomości opracowaliśmy własny wskaźnik, który oparty został na średniej wartości uzyskanej prowizji z jednej transakcji. Wskaźnik ten obejmuje cały rynek w tym także rynek wynajmów, który stanowi nie więcej jak 10 do 15% wartości obrotów ogólnego rynku nieruchomości mieszkalnych.

Jak wynika z powyższego na rynku nieruchomości następuje obniżenie cen, stabilizacja cen oraz wzrosty cen. Wynikające z powyższego zestawienia wzrosty cen należy łączyć z podażą pieniądza pochodzącego z kredytu. Okres przed 2005 rokiem, jako okres, w którym nie było znaczącego udziału kredytu w transakcjach kupna/sprzedaży nie można brać pod uwagę w ocenie rynku nieruchomości. Tylko okres po roku 2005 może być podstawą analizy. W poprzednich latach mieliśmy do czynienia z rynkiem naturalnym finansowanym gotówką, często wykładaną na stół, do policzenia. Obecnie zauważa się rozliczenia przelewowe, najczęściej z udziałem banków kredytujących transakcje. Od 2005 roku polski rynek nieruchomości wkroczył w rozwiniętą fazę rozwoju. Ta data ma kolosalne znaczenie dla ustalenia, od którego momentu obliczać czas ożywienia rynku w cyklu koniunkturalnym.

Wzrost cen nieruchomości w okresie od 2005 roku, który nastąpił po okresie niskich cen nieruchomości, należy łączyć z kilkoma czynnikami. Najważniejszym czynnikiem było zainteresowanie banków detalicznych udzielaniem kredytów mieszkaniowych (hipotecznych), banki konkurując opracowywały kolejne produkty i wydłużały termin, na który udzielano kredytu, jeżeli dodać do tego sprzyjające warunki makroekonomiczne, to znaczy obniżenie oprocentowania, wzrost wartości krajowej waluty (kredyty rewaloryzowane) powstanie sprzyjający przyjazny dla konsumentów obraz rynku. W roku 2006 pojawiły się jeszcze dwa dodatkowe czynniki stymulujące wzrost cen. Pierwszy to prasowe zapowiedzi wzrostu cen nieruchomości związanych z wprowadzeniem podatku VAT od budownictwa i usług budowlanych. Drugi naciski na Komisję Nadzoru Finansowego w sprawie likwidacji kredytów rewaloryzowanych do obcych walut. W takich okolicznościach musiało dojść do podwyżki cen wyższej niż mogło to wynikać z sytuacji rynkowej. Inaczej sprawa przedstawia się w 2007 roku, w tym roku nastąpiły spekulacyjne wykupy i wyprzedaże – głównie na skutek spóźnionej reakcji firm developerskich wystąpiła fala tak zwanych cesji, to jest umów cedujących prawa nabywcy na osobę trzecią. Często cesje przebiegały w sposób niekontrolowany przy zatajaniu wielkości lub nawet faktu wypłacania odstępnego.   

Ceny w poszczególnych kategoriachmieszkań przedstawiały w sposób następujący.

Wyniki analizy roku 2008 udostępnione będą w późniejszym terminie. Na zakończenie autorzy muszą zwrócić uwagę na istotne zmniejszenie wartości rynku nieruchomości, jakie nastąpiło w początkach 2009 roku. W tym przypadku autorzy raportu są w znaczącej opozycji wobec wielu autorów publikacji prasowych i internetowych, którzy w sposób niefrasobliwy ogłaszają kolejne obniżki cen rynku nieruchomości. Te wszystkie publikacje są błędne, ponieważ rynek nieruchomości związany jest ze światowym rynkiem walutowym jeszcze mocniej, niż to się niektórym autorom wydaje. Oznacza to, że każde obniżenie wartości naszej waluty oznacza obniżenie wartości rynku, a tym samym obniżenie wartości każdego lokalu, mieszkania, działki lub placu. Zastrzegamy tu oczywiście, że w indywidualnych przypadkach żądania sprzedawców były wygórowane i na rynku nabywcy nie znajdą popytu. 

W następnym opracowaniu przedstawiony zostanie wskaźnik w wersji graficznej.

do góry